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Se Fannie e Freddie vanno in pensione

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“Homeownership is the backbone of our society”. Almeno così credevano molti americani. Chi affitta un immobile in America è spesso visto con sospetto: data la sua condizione di temporaneità, l’affittuario è considerato come una sorta di cittadino a metà. Il quartiere e la città saranno socialmente stabili se saranno composte prevalentemente da proprietari e non non da affittuari. Diversamente da quest’ultimi, il proprietario pagherà le tasse immobiliari e quindi avrà interesse a che le finanze locali siano gestite con onestà ed efficienza. Poi si prenderà cura dell’ambiente locale e della qualità della scuola, perché questi si rifletteranno nel valore del suo investimento. Sulla proprietà immobiliare diffusa si basa quel civismo proprietario che informa l’idea prevalente di convivenza urbana (e suburbana) in America: se sei proprietario della casa in cui vivi, sei uno stakeholder di quella grande impresa collettiva che si chiama città (o, ancora una volta, suburbio). E avendo a cuore il valore del tuo investimento, avrai cura che i fattori di contesto non ne pregiudichino il valore, anzi lo aumentino. Si tratta della popolare idea liberale secondo la quale perseguendo l’interesse individuale non si fa altro che perseguire quello collettivo, e che la responsabilità si esercita laddove vi è un interesse da preservare. Una convinzione diffusa non solo fra i militanti dei Tea Party: basta parlare con un qualsiasi community organizer per avere un assaggio della popolarità di questo credo. Nella ricetta per lo sviluppo e la stabilità di un quartiere a basso reddito, infatti, l’ingrediente principale è quasi sempre lo stesso: aumentare il numero di proprietari, attirandone così di nuovi.

Dalla Grande Depressione in avanti, anche in omaggio a questo credo, il ruolo del governo federale nel mercato immobiliare si è allargato a dismisura. L’obiettivo principale di Washington da allora è rimasto essenzialmente lo stesso: aumentare il numero di americani in possesso della casa in cui vivono. Nel lungo dopoguerra la forte crescita di un suburbio fatto quasi esclusivamente da proprietari dalla pelle bianca fu possibile anche perché a garantire e quindi sussidiare i mutui c’erano il governo e le sue emanazioni, a partire da quei Fanny Mae e Freddie Mac ora caduti in disgrazia. Questo ha permesso la continua ascesa del tasso di proprietà immobiliare che, prima della crisi, sfiorava il 70%. Certo, una percentuale lontana dalla nostra, ma pur sempre collocata fra le prime venti della classifica mondiale. E si è trattato senza dubbio di una causa largamente bipartisan. Da una parte i repubblicani entusiasti per l’avvicinarsi del sogno della Ownership Society, ovvero quanto più si approssimava alla loro idea di città luminosa sulla collina. Dall’altra i democratici che si accontentavano di vedere anche le minoranze accedere, grazie alle loro politiche anti-discriminatorie, al sogno proprietario e quindi all’American dream.

L’enorme e sofisticato (per non dire intricato) sistema federale di incentivazione alla proprietà immobiliare ha permesso l’abbattimento dei tassi di interesse, una maggiore circolazione del credito e quindi un aumento dei possessori di alloggio. Questo grazie alla garanzia ultima offerta dal fisco (e quindi dai contribuenti, come si è visto amaramente con la crisi). Un sistema che ha funzionato dagli anni trenta fino alla fine del secolo scorso. Fino ai primissimi duemila, la proprietà della casa è servita a costruire ricchezza, non a simularla; a costruire sicurezza finanziaria, non a distruggerla. Poi, come noto, si è trasformata in un veicolo di insicurezza finanziaria di massa. Con valori in costante ascesa – balzati in media al 4% alla fine degli anni novanta – la casa è divenuta sempre più spesso un pegno virtuale da offrire agli istituti di credito in cambio di cash da utilizzare in tempi di salari stagnanti e diseguaglianze crescenti. Alcuni beni fondamentali – rette universitarie e cure sanitarie, si è detto – che hanno raggiunto costi da capogiro sono state pagati grazie al sistema del refinancing. Il cui ammontare complessivo è passato dai circa 100 miliardi di dollari l’anno della fine degli anni novanta ai 324 del 2004. Dalla spina dorsale della società, la proprietà della casa si è trasformata viceversa nel segno dell’adipe in eccesso. Alla Ownership Society di Bush Junior si sostituiva nella realtà una insidiosa bank-ownership society, nella quale – nonostante l’abbondare senza precedenti di titoli di proprietà – gli americani possedevano una fetta sempre minore della casa di cui erano (in molti casi) solo virtualmente in possesso.

La Grande Recessione ha ridotto i tassi di immobiliari, indebolendo la fede del paese nella homeownership per tutti, o quantomeno nella sua sostenibilità economica. La crisi ha infatti lasciato 11.2 milioni di proprietari in condizione di insolvenza, congelando allo stesso tempo il flusso di denaro assicurato dal refinancing. Che, nel solo 2009, si era contratto secondo del 25%, scendendo sotto i livelli del 2000. Guardando ai dati si ha l’impressione che la grande recessione abbia privato di forza politica il sogno dell’homeownership e quindi della middle class. Come sottolinea l’Harvard Joint Center for Housing Studies, le perdite si sono concentrate nelle fasce di popolazione a basso reddito fra le quali, viceversa, si erano registrati i progressi maggiori lungo gli anni del boom. Dovuti, non c’è bisogno di dirlo, soprattutto alla finanza sub-prime che – questa l’accusa dei conservatori – si è trasformata nel frutto creditizio avvelenato dell’irresponsabile politica pro-minoranze dei liberal.

Infatti sono proprio le minoranze a pagare ora il prezzo più alto: fra i bianchi, la contrazione del tasso di proprietà immobiliare rispetto al 2007 è stata di appena lo 0.2%, mentre tra afro-americani e latinos la discesa è stata del 2.7 e dell’1.5%. Il punto di partenza era comunque molto diverso: prima della crisi i bianchi sfioravano il 75%, afro-americani e latino rimanevano al di sotto del 50%. Se più di un acquirente afro-americano su due aveva fatto ricorso nel 2006 ad un mutuo sub-prime, fra il 2005 ed il 2008 la probabilità di un pignoramento era quasi il doppio che fra i bianchi, mentre per i latini si registravano dati molto simili. Come suggerisce il sociologo Thomas Shapiro, se la middle class è fatta soprattutto di benessere accumulato (wealth) più che di reddito (income), livello educativo ed occupazione, gran parte della classe media afro-americana in realtà middle-class non lo è affatto. Per ogni dollaro di benessere della famiglia bianca media, quella afro-americana possiede dieci centesimi (quella ispanica dodici). Insomma, il salvadanaio cui attingere per promuove la mobilità sociale per i propri figli per le minoranze è ancora straordinariamente contenuto. E la crisi immobiliare, certo, non ha aiutato.

D’altronde, “Il problema è che il mercato dei mutui, sia quello primario sia quello secondario, è ancora troppo grande”, notava un analista del New York Times la settimana scorsa. Ridurre e di molto il ruolo di Fannie e Freddie equivarrebbe a restringerlo, ed è proprio quello che vuole fare il governo. Già oggi le condizioni del credito immobiliare sono profondamente mutate: gli istituti bancari hanno irrigidito notevolmente le condizioni di erogazione dei mutui, ma i progetti di riforma della Casa Bianca sembrano voler andare molto più in là. In che modo? Intanto il metodo: per il credito immobiliare sembra ripetersi il copione già andato in scena con la riforma sanitaria, quando l’amministrazione offrì un ventaglio di soluzioni, lasciando al Congresso l’onere di adottarne una e di trasformarla in legislazione. Poi, i contenuti: “Il governo deve assicurarsi che ogni americano abbia accesso ad alloggi di qualità ad un prezzo sostenibile – si legge nel rapporto – ma questo non significa che il nostro obiettivo sia la proprietà immobiliare per tutti”.

Se la versione più radicale delle proposte della Casa Bianca dovesse prevalere, i mutui garantiti dal governo federale scenderebbero ad appena uno su dieci per la fine del decennio, rendendo inoltre i mutui più costosi e più difficili da ottenere (il progetto mette poi in discussione anche il ruolo delle deduzioni fiscali, altra voce molto costosa della politica immobiliare del governo). Obama aveva promesso di ricostruire la middle class reale, al posto di quella virtuale degli anni che sono alle nostre spalle, grazie a un’economia capace di offrire una nuova generazione di middle-class jobs. Mettere in discussione il sostegno federale alla proprietà immobiliare per la maggioranza dei cittadini equivale a mettere in discussione uno degli ingredienti fondamentali della concezione americana della middle class. La strada, ancora una volta, è molto stretta. La pars destruens sembra prevalere, e pericolosamente, su quella construens.